Cambiare amministratore non significa semplicemente scegliere un nuovo nome. Significa organizzare una decisione assembleare, verificare maggioranze e convocazione, preparare il subentro e soprattutto fare in modo che documenti, scadenze e attività aperte non si perdano nel passaggio.
1. Prima domanda: perché volete cambiare?
La scelta migliore parte da un problema definito. “Non siamo soddisfatti” è comprensibile, ma per confrontare davvero due amministratori conviene trasformare il malcontento in elementi verificabili: tempi di risposta, chiarezza contabile, gestione delle manutenzioni, qualità delle comunicazioni, reperibilità, organizzazione dei fornitori, trasparenza sui documenti.
Questa fase evita di scegliere il nuovo amministratore solo sulla base del compenso. Un preventivo è utile quando permette di capire che cosa è compreso, come viene gestito e con quali modalità operative.
2. Revoca e nomina: cosa prevede il Codice civile
L’art. 1129 del Codice civile prevede che l’amministratore possa essere revocato dall’assemblea in ogni tempo. Per le deliberazioni di nomina e revoca, l’art. 1136 richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Il regolamento di condominio può contenere indicazioni da verificare.
Quando i condomini sono più di otto, la nomina dell’amministratore è obbligatoria; se l’assemblea non provvede, può intervenire l’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
Un cambio ben organizzato evita periodi di incertezza e rende più semplice il passaggio delle responsabilità.
3. Come chiedere un’assemblea straordinaria
L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente ad almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio di chiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea straordinaria. Se trascorrono inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condomini richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione.
L’avviso deve indicare in modo specifico l’ordine del giorno e rispettare termini e modalità di comunicazione previsti dalla legge. Per questo è utile evitare formule vaghe e inserire con precisione i punti da deliberare, come “revoca dell’amministratore in carica” e “nomina del nuovo amministratore”.
4. Cosa confrontare nei preventivi
Un compenso più basso non equivale automaticamente a un costo complessivo più basso per il condominio. Nel confronto considera almeno:
- compenso ordinario e attività comprese;
- eventuali compensi per lavori straordinari;
- costi per assemblee ulteriori o pratiche specifiche;
- modalità di gestione delle urgenze;
- canali e tempi di comunicazione;
- strumenti per documenti e segnalazioni;
- criteri con cui vengono scelti e coordinati i fornitori;
- modalità di rendicontazione e accesso ai giustificativi.
Puoi approfondire il metodo proposto dallo studio nella pagina Cambio amministratore oppure inviare i dati del condominio attraverso la richiesta di valutazione.
5. Il giorno dell’assemblea
L’obiettivo non dovrebbe essere trasformare la riunione in un processo al vecchio amministratore. È più efficace arrivare con una proposta chiara: motivazioni, alternative, preventivo, modalità operative del nuovo studio e delibere da assumere.
La discussione può concentrarsi su ciò che deve cambiare nel servizio: come saranno gestite le richieste, come verranno organizzati i documenti, quali informazioni verranno date ai condòmini e con quale frequenza.
6. Il passaggio di consegne
Il cambio non finisce con la votazione. L’art. 1129 prevede che, alla cessazione dell’incarico, l’amministratore uscente consegni la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini e svolga le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni.
Il nuovo amministratore dovrebbe quindi impostare una vera fase di onboarding: verifica dei conti correnti, contratti, anagrafe condominiale, assicurazioni, fornitori, contenziosi, scadenze, pratiche tecniche, situazione contabile, morosità, chiavi e credenziali operative.
7. La checklist del cambio
- Definire i motivi e le aspettative del condominio.
- Raccogliere i dati essenziali dello stabile.
- Richiedere una proposta dettagliata.
- Verificare il regolamento condominiale.
- Convocare correttamente l’assemblea.
- Deliberare revoca e nuova nomina con le maggioranze richieste.
- Formalizzare l’accettazione del nuovo amministratore e il compenso.
- Organizzare il passaggio di consegne con una checklist documentale.
- Comunicare ai condòmini nuovi riferimenti e modalità operative.
Partiamo dal condominio, non da un prezzo standard.
Descrivi dimensioni, servizi comuni e criticità: la prima valutazione serve a capire quale organizzazione sarebbe realmente utile.
Domande frequenti
Si può revocare l’amministratore prima della scadenza?
Sì. L’art. 1129 c.c. prevede che la revoca possa essere deliberata dall’assemblea in ogni tempo, con la maggioranza prevista per la nomina o secondo quanto stabilito dal regolamento condominiale.
Quale maggioranza serve per nominare o revocare l’amministratore?
L’art. 1136 c.c. richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Situazioni particolari vanno valutate sul caso concreto.
Cosa deve consegnare il vecchio amministratore?
Alla cessazione dell’incarico deve consegnare la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini e svolgere le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni.