Una delle confusioni più frequenti in assemblea nasce dal fatto che esistono due piani diversi: quante persone e millesimi servono perché l’assemblea sia validamente costituita e quanti ne servono per approvare una specifica decisione.
Teste e millesimi: servono entrambi
Il sistema condominiale combina il numero dei partecipanti e il valore proporzionale delle proprietà. Per questo una maggioranza numerica non coincide necessariamente con una maggioranza millesimale.
Costituzione e deliberazione non sono la stessa cosa
Prima si verifica che l’assemblea sia validamente costituita; poi, per ogni punto, si controlla la maggioranza richiesta per approvarlo. Le regole dell’art. 1136 c.c. cambiano tra prima e seconda convocazione e possono essere integrate da norme speciali per determinate decisioni.
Perché il verbale deve essere preciso
Scrivere soltanto “approvato” rende più difficile controllare la correttezza della decisione. Per le delibere rilevanti è buona pratica indicare favorevoli, contrari, astenuti e millesimi rappresentati da ciascun gruppo.
Gli errori più comuni
- Confondere presenti con proprietari complessivi
- Contare due volte comproprietari della stessa unità
- Ignorare deleghe non valide
- Usare tabelle millesimali non pertinenti
- Applicare la maggioranza ordinaria a una materia con regole speciali
Partiamo dai dati reali dello stabile.
Dimensioni, servizi comuni e criticità permettono di costruire una proposta coerente, non un prezzo standard.
Domande frequenti
Basta la maggioranza dei presenti?
Non sempre. Molte deliberazioni richiedono contemporaneamente una maggioranza per teste e una quota minima del valore dell’edificio.
Le maggioranze sono uguali per ogni decisione?
No. La materia deliberata può richiedere quorum differenti e in alcuni casi intervengono norme speciali.