La contabilità condominiale diventa difficile soprattutto quando vengono mescolati tre piani diversi: quanto pensavamo di spendere, quanto abbiamo realmente speso e quanto compete a ciascun condòmino.
Separare questi livelli rende la lettura molto più semplice.
Preventivo: la mappa delle spese future
Il preventivo contiene le spese che il condominio prevede di sostenere nel nuovo esercizio: pulizie, energia, assicurazione, manutenzioni, compenso dell’amministratore, ascensore, giardinaggio e altre voci ricorrenti o già programmate.
Non è una previsione perfetta. È uno strumento di pianificazione che permette all’assemblea di approvare un budget e distribuire le rate necessarie a finanziare la gestione.
Consuntivo: cosa è accaduto davvero
Il consuntivo arriva a esercizio concluso. L’art. 1130-bis c.c. stabilisce che il rendiconto contenga entrate, uscite e dati sulla situazione patrimoniale, sui fondi disponibili e sulle riserve in modo da consentire l’immediata verifica.
La norma prevede tre componenti fondamentali: registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Confronta preventivo e consuntivo voce per voce e chiedi spiegazioni sugli scostamenti rilevanti.
Riparto: come la spesa viene attribuita
Il riparto traduce le spese del condominio nelle quote attribuite ai singoli. Il criterio dipende dalla natura della spesa, dalle tabelle millesimali, dal regolamento e dalle norme applicabili.
Quando una voce non è chiara, la domanda utile non è soltanto “perché pago questa cifra?”, ma anche “quale criterio di ripartizione è stato applicato a questa spesa?”.
Saldo personale: perché può essere diverso dalle rate
Le rate versate durante l’anno derivano dal preventivo. Il consuntivo fotografa invece la situazione effettiva. La differenza tra quanto addebitato e quanto versato, insieme a eventuali saldi precedenti, determina la posizione del singolo condòmino.
Fondi e riserve
Un fondo non è semplicemente “denaro avanzato”. Va collegato alla finalità per cui è stato costituito e rappresentato chiaramente nella situazione patrimoniale. Per i lavori straordinari l’art. 1135 prevede, nei casi indicati dalla norma, la costituzione di un fondo speciale.
I documenti giustificativi
L’art. 1130-bis riconosce ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento la possibilità di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa e di estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
Le 7 domande da portare in assemblea
- Quali voci si sono discostate maggiormente dal preventivo?
- Qual è la causa dello scostamento?
- Ci sono spese una tantum che non si ripeteranno?
- Quali crediti e debiti sono ancora aperti?
- Quali fondi risultano disponibili e per quale finalità?
- Quale criterio è stato usato per la ripartizione della voce che non comprendo?
- Ci sono questioni pendenti che potrebbero avere effetti sul prossimo esercizio?
Nella pagina Contabilità condominiale trovi il metodo con cui Pizzagalli imposta leggibilità e organizzazione dei documenti.
I numeri devono essere corretti. Ma devono anche poter essere capiti.
Se state valutando una gestione più ordinata, raccontateci come è strutturato il vostro condominio.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra preventivo e consuntivo condominiale?
Il preventivo stima le spese dell’esercizio futuro e ne pianifica la copertura; il consuntivo rendiconta quanto è realmente accaduto nel periodo concluso.
Posso vedere i documenti giustificativi delle spese?
L’art. 1130-bis c.c. prevede che condomini e titolari di diritti reali o di godimento possano prendere visione dei documenti giustificativi ed estrarne copia a proprie spese.